关于全市土地财政发展特点、主要问题及对策建议报告

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土地财政是我国自 20 世纪 90 年代以来产生的一种特

殊的财政现象，通常指地方政府的可支配财力高度倚重土

地出让及土地相关产业产生的租税费等收入的一种财政模

式。2020 年*市土地出让收入为 2941 亿元，居全国首位。

据Wind 数据统计，*2020 年的土地成交总价达到 3138.1

亿元。可见，*市土地财政规模大，政府对土地财政存在一

定依赖性。

不可否认，土地财政在促进经济增长、加速城镇化进

程、增加地方收入等方面发挥了重要作用，但是随着土地

财政的发展，也逐渐暴露出一些问题：第一，土地财政的

膨胀逐渐导致地方政府患上“土地财政依赖症”，膨胀的

地方债、不可持续的土地出让金收入极易引发地方政府的

财政危机；第二，土地财政以大规模土地开发为特点，极

易造成土地资源浪费、农民权益受损；第三，土地财政的

过程伴随大规模资金流动，可能引发土地违法、地方官员

腐败；第四，土地财政助推城市房价上涨，损害居民福利

第五，银行作为土地财政的资金池，承担了地方政府土地

金融、个人房贷、房地产企业融资等功能，一旦土地财政

不可持续，银行的金融风险有可能引发系统性风险。目前

*省、广州市、佛山市等地已经开展了土地财政的专题研究。

*所处区位非常重要，土地财政规模突出，土地财政对城市

发展产生重要影响，因此，有必要系统认识*市土地财政特

点，并剖析相关问题。

一、*市土地财政发展特点

一般认为，土地财政来源有以下三个途径：一是地方

政府通过国有土地使用权出让和转让，获得土地出让金收

入，即通常所谓的“卖地收入”；二是地方政府通过发展

建筑业和房地产交易获得的税收收入、收费收入等，这部

分收入并非直接来自土地交易，但是这部分收入高度依赖

土地资源的投入；三是地方政府以土地储备中心、政府性

公司和开发区为平台载体向商业银行进行土地抵押获得的

融资收入及债务收入。根据研究目的和数据的可获取性，

本文采用中口径土地财政指标代理土地财政规模，即土地

财政为土地出让金收入、耕地占用税、房产税、城镇土地

使用税、土地增值税和契税之和。数据来源于国家统计局

网站、《中国国土资源统计年鉴》、*统计局网站及相关城

市统计年鉴，个别缺失数据采用数据差值方法予以估算。

考察*市2010-2020 年土地财政发展状况，总结其发

展特点如下。[最新热点素材尽#在【公众%号@：哒哒&

君】^]

##paidbegin##（一）土地财政规模持续增加，增长率

起伏波动

总体看来，2010-2020 年间，*市土地财政收入规模

呈现增长趋势，从2010 年的 1340.01 亿元增长到 2020

年的 4311.46 亿元，增长了 2倍多，仅2012 年、2017

年土地财政收入规模比上一年小。这种个别年份的萎缩状

态导致土地财政增长率呈现起伏波动的趋势。图1表明，

2012 年土地财政收入增长率最低，为-18.5%；2013 年

最高，为 42.7% 。2020 年土地财政收入规模达到

4311.46 亿元，创历史新高，土地出让金增长率也达到了

32.2%，使得*市成为全国瞩目的土地财政焦点地区。

（二）土地出让金收入波动上扬，受政策影响较大[最

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2010-2020 年间，*市土地出让金收入从2010 年的

880.09 亿元增长到 2020 年的 2941.00 亿元，年均增长

率16.96%，总体上表现出波动起伏的增长态势，其变化

特征与各项调控政策遥相呼应。例如：*市从2009 年开始

探索实施土地预申请制度，2010 年土地溢价率走低。

2011 年，由于“国八条”（限购）和房产税试点政策

对土地市场有一定的抑制作用，2011 年4-5 月间预申请制

度重新走回了传统“招拍挂”的老路，从某种程度上讲，

这种房地产政策的出台引致土地市场变“冷”，导致 2012

年土地出让收入出现了下降的态势。2015 年*市实施土地

预申请制度改革，赋予区一级政府更大的主动权，促成了*

市土地出让市场的“小阳春”。2017 年“，房住不炒”政

策的实施又为房地产市场降温，直接影响土地出让金收入

2020 年，受疫情冲击，前三个季度*市DP 增速均为负值，

通过加速土地出让，获得大量财政收入。

（三）土地税收收入低位增长，房产税比例不高

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摘要：

关于全市土地财政发展特点、主要问题及对策建议报告土地财政是我国自20世纪90年代以来产生的一种特殊的财政现象，通常指地方政府的可支配财力高度倚重土地出让及土地相关产业产生的租税费等收入的一种财政模式。2020年*市土地出让收入为2941亿元，居全国首位。据Wind数据统计，*2020年的土地成交总价达到3138.1亿元。可见，*市土地财政规模大，政府对土地财政存在一定依赖性。不可否认，土地财政在促进经济增长、加速城镇化进程、增加地方收入等方面发挥了重要作用，但是随着土地财政的发展，也逐渐暴露出一些问题：第一，土地财政的膨胀逐渐导致地方政府患上“土地财政依赖症”，膨胀的地方债、不可持续的土地出让...

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