关于城市更新的阶段性特点及其启示

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关于城市更新的阶段性特点及其启示

“十四五”规划纲要提出实施城市更新行动，并将其作

为推进新型城镇化的一项重要内容。实施城市更新行动，

是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求

从国际经验看，城市更新表现出相似的阶段性特点，与经

济发展水平和工业化进程之间表现出较强的相关性。对照

发达经济体城市更新的阶段性特点，未来十年我国经济发

展阶段的变化将驱动城市更新进入新的发展阶段。建议顺

应城市发展方式转变的要求，在城市更新推进中，着眼城

市长远发展，提高战略性和可持续性；多元目标综合协调

突出以人为本和公共利益导向；明确政府职责定位，坚持

地方主导、中央给予引导与支持。

一、从发达经济体看城市更新的阶段性特点

尽管以英、美为代表的西方发达国家和以日本、新加

坡、香港地区为代表的亚洲发达经济体在政治体制、经济

社会发展历程及背景方面不尽相同，但其城市更新仍有相

似的理念与脉络可循，总体可归结为起步阶段、探索发展

阶段、深入发展阶段、成熟稳定阶段四个阶段，与经济发

展水平和工业化进程之间表现出较强的相关性。每个阶段

的更新内容各有侧重，更新模式也不同。

（一）城市更新的起步阶段

该阶段大致对应于亚洲发达国家和地区二战后到进入

中高收入水平前的经济发展阶段。这一阶段，二产在经济

中占较高比重，日本和新加坡处于快速工业化进程中，英

美工业化进程虽然完成但二产占比仍然保持在 40%和35%

左右的较高水平。这一阶段，城市更新的主要目標是清除

存在安全隐患或不符合标准的住宅，解决住房状况较差的

问题，推动城市物质环境改善，因此，以清除贫民窟的住

宅更新为主，采取政府主导的模式。

（二）城市更新的探索发展阶段

该阶段大致对应于亚洲发达国家和地区从中高收入水

平向高收入水平的经济发展阶段，同期对应的人均 GDP 从

超过 1000 美元到 1万美元左右的水平。这一阶段，英国、

美国、日本、新加坡、香港地区均进入后工业化阶段，二

产占比缓慢下降。城市更新的主要目标是重振老城区的核

心地位，增强其经济实力和环境吸引力，寻求土地的高效

利用。这一阶段，城市更新以满足商业和现代化发展的楼

宇更新为主，特别是城市中心商业区更新，私人部门在城

市更新中的参与度上升。如英国的内城地区研究，日本以

轨道交通站点的站前区域再开发项目和大城市中心城区的

商业区域再开发为主的第一种市街地再开发事业，香港的

市区改善计划。

（三）城市更新的深入发展阶段

该阶段大致对应于从高收入国家水平到人均 GDP 达到

2万美元左右的经济发展阶段。这一阶段，全球化对产业分

工格局产生持续影响，英国、美国、日本、香港地区均处

于较快去工业化阶段，二产占比较快下降。城市更新的主

要目标是鼓励新的产业和商业发展，优化城市整体功能。

美国、英国、日本在这一阶段的城市更新中均提出振兴城

市整体经济的目标。这一阶段，城市更新以工业城市转型

商业商务区更新为主，注重城市整体机能的提升，相关政

策特别是鼓励性政策出台较为集中，公私合作模式正式提

出并得到推广。如美国的商业改良区政策，英国的企业区

政策和城市发展公司的成立，新加坡设立由城市重建局注

册成立的私人公司从事城市更新业务。

（四）城市更新的成熟稳定阶段

该阶段大致对应于人均 GDP 超过 2万美元的经济发展

阶段。这一阶段各国和地区的较快去工业化进程逐步趋稳

城市更新活动常态化。城市更新的目标是可持续发展社区

建设和都市营造，平衡经济与社会需求，实现更具包容性

的更新。这一阶段，城市更新以社区更新为主，各国和地

区注重以街区、社区为主的小尺度、渐进式更新，注重历

史、自然、人文的保护与修复，鼓励社区参与城市更新。

如英国的社区更新计划，日本鼓励自下而上的“造街”活

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摘要：

关于城市更新的阶段性特点及其启示“十四五”规划纲要提出实施城市更新行动，并将其作为推进新型城镇化的一项重要内容。实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求从国际经验看，城市更新表现出相似的阶段性特点，与经济发展水平和工业化进程之间表现出较强的相关性。对照发达经济体城市更新的阶段性特点，未来十年我国经济发展阶段的变化将驱动城市更新进入新的发展阶段。建议顺应城市发展方式转变的要求，在城市更新推进中，着眼城市长远发展，提高战略性和可持续性；多元目标综合协调突出以人为本和公共利益导向；明确政府职责定位，坚持地方主导、中央给予引导与支持。一、从发达经济体看城市更新的阶段性特点尽...

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